+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Смена застройщика в процессе строительства

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Смена застройщика в процессе строительства

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней. Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:. В основном смена застройщика — это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Напомним: застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке необязательно на праве собственности строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства п.

Смена застройщика по договору участия в долевом строительстве

Смена застройщика в процессе строительства Вопрос:. Если застройщик юридическое лицо собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками?

Опишите процедуру. Федеральный закон от Таким образом, по сути смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве. В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право требование , принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке уступка требования или может перейти к другому лицу на основании закона пункт 1 статьи ГК РФ.

В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо статья ГК РФ. Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи ГК РФ, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства. Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

На практике суды подтверждают, что актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства кредитора , на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика см.

Пензы от В таком случае процедура смены застройщика может выглядеть следующим образом: между прежним и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки права и обязанности застройщика по строящимся домам — т. Такой договор подлежит государственной регистрации пункт 2 статьи ГК РФ.

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства после завершения строительства жилого дома объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия. Согласие участников долевого строительства на момент подписания общего договора перемены стороны только предполагается, поскольку общий договор не является совершаемой в установленном порядке сделкой по переводу долга застройщика — такая сделка оформляется индивидуально по каждому зарегистрированному договору долевого участия в строительстве жилого дома.

При реализации проекта, связанного со строительством, все большую популярность приобретает услуга генподряда, суть которой состоит в том, что специализированная организация с соответствующими кадрами и наличием лицензии берет на себя управление всеми процессами на стройплощадке.

Вместе с тем, чтобы не возникало недопонимания между участниками разного уровня, следует четко понимать функции генерального подрядчика. Генеральный подрядчик — это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком подрядного договора о выполнении определенного перечня строительных работ.

Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ. Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны.

В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации. Наиболее оптимальный выход в таком случае — это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ "под ключ" и при этом берет на себя все риски, связанные с этим. Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком. В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии.

Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы. Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей Гражданского кодекса.

Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками — за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.

Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи "заказчик — стороннее лицо", и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора. Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.

Практика генподряда наиболее распространена в проектах, связанных с капитальным строительством, модернизацией, реставрацией и реновацией объектов. Это связано с большим количеством и повышенной сложностью различных процессов, требующих профессионального управления. Кроме того, в случае необходимости, передаются разрешения на проведение специальных работ прокладку кабелей, взрывные работы или геодезические изыскания.

Кроме того, существует целый перечень услуг, которые оказываются генподрядчиком привлеченным организациям, если они прописаны в договоре:. В некоторых случаях заказчик может заключать с генподрядчиком договор не на полный генеральный подряд, а только на консультационные услуги планирование, подготовка технического задания, проведение экспертизы, составление рабочего графика или на управление подготовка и внедрение проекта без права проведения СМР.

Подводя итого всего сказанного, можно прийти к заключению, что привлечение к реализации масштабной инициативы генерального подрядчика имеет гораздо больше положительных моментов, нежели отрицательных. Поэтому при необходимости проведения строительно-монтажных работ, как частные инвесторы, так и государственные органы в основном используют этот метод организации всех взаимосвязанных процессов.

Problems of legal regulation of substitution of developer in participatory construction. Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры "Экономика и финансы" Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга. The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer. Very often good mechanisms of solution of problems consolidated in the legislation are not used or are used incorrectly and sometimes are used to the damage of co-investors.

Key words: participatory construction, investor, judicial decision, assignment, transfer of a debt. Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России.

Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная система оказывает значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата в регионе, позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблему обманутых дольщиков. Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках.

По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, по состоянию на 1 октября г. Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует.

При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве. Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по "серым схемам", при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства. Так, например, в Пензенской области переход прав аренды на земельные участки состоялся на основании трехсторонних с учетом арендодателя — Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.

Пензы договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи не передавались, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не был произведен.

Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Это дало возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства.

Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля г.

Выносимые судебные решения по таким вопросам очень разнообразны по регионам. Так, например, Красноярский краевой суд вынес решение, что новый застройщик несет ответственность по обязательствам старого застройщика перед всеми участниками долевого строительства Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января г.

Судебная система Тюменской области позволяет успешно решать проблему обманутых дольщиков и др. С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья.

По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика а это одновременно и уступка требования, и перевод долга предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга Определение ВАС РФ от 6 марта г.

Аналогичная ситуация отмечается в г. Пензе, где суд выносит решение, что новый застройщик ОАО "Пензастрой" не является правопреемником ООО "Группа Компаний "Поволжье" в рамках договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО "Пензастрой" правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры Кассационное определение по делу N от 20 сентября г.

В результате вынесенных судебных решений около 50 дольщиков не имеют возможности оформить в собственность полностью оплаченные квартиры. Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по "серым схемам" новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, то есть проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование.

В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Пензе в — гг. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке — это дополнительное налогообложение. Однако следует отметить, что механизм передачи проблемных объектов новому застройщику регламентирован действующим законодательством.

В соответствии со ст. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба. Согласно ст. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

И в первом, и во втором случаях суд принимает соответствующий судебный акт с указанием мотивов, что новый застройщик является правопреемником старого застройщика, и это гарантирует правовую защиту дольщикам.

Часто суды ссылаются на то, что Федеральный закон от 30 декабря г. N ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору ст.

Смена застройщика

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Истица Т-ва взятые на себя обязательства по договору о долевом участии в строительства от BY вместе с экспертами юридической компании Revera продолжает разбираться с нюансами договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни. Сегодня о договоре на строительство жилья расскажет Денис Богданов, руководитель практики строительства и недвижимости. Действовать мне сейчас самой и тогда как? Лучше ждать процедуры банкротства.

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления? В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных домашних, семейных нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от N "О защите прав потребителей". В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Количество дней просрочки количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта равняется дней.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Страхование договора о долевом строительстве

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий? Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Смена застройщика в процессе строительства Вопрос:.

По договору цессии у частного лица приобрел право требовать квартиру у застройщика в строящемся многоквартирном доме, был заключен договор долевого строительства с застройщиком согласно ФЗ. Полностью оплачено. Имеются все подтверждающие финансовые документы. Сделка зарегистрирована Росреестром.

Смена застройщика в процессе строительства

Андрей Бежан. В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям.

Если застройщик юридическое лицо собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками? Опишите процедуру.

Я приобрела квартиру на условиях ДДУ. Договор на руках, зарегистрирован. В договоре указан срок сдачи дома 1 квартал года. Но поменялся застройщик и мне прислали дополнительное соглашение о смене застройщика, в котором указан

Просто оставьте свой номер: Контакты Мы находимся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Практически каждый гражданин хоть единожды, но пользовался такими популярными банковскими услугами в сфере кредитования как потребительский кредит, ипотека, микрозайм или кредит на неотложные нужды.

Соблазн получить желаемый товар или услугу здесь и сейчас с помощью кредитования нередко ведет к тому, что многие потребители весьма беспечно относятся к заключению договора кредитования, регулярно оформляя себе все новые и новые займы и кредиты. Наши юристы-эксперты готовы бесплатно и в любое время суток проконсультировать вас по любым вопросам, связанным с банковским кредитом.

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут.

В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из.

С 1994 года трудовой стаж. В 2017 году оформил трудовую пенсию.

По заверениям министерства обороны нашей страны скоро программа накопительно-ипотечной системы станет основной и единственной государственной поддержкой военнослужащих в жилищных вопросах. Просто оставьте свой номер: Санкт-Петербург, ул.

Или же воспользоваться бесплатной онлайн консультацией юриста. Вы получите краткие общие ответы, без учета специфики Вашей ситуации.

Консультации юриста онлайн бесплатно по телефону - позвоните юристу прямо. Задайте Ваш вопрос, и юрист бесплатно Вас проконсультирует уже через 5 МИНУТ.

Эффективная работа предприятия сегодня - больше прибыли завтра. Как снизить страховые выплаты. Каким образом уменьшить налоговую нагрузку. Как получать максимум прибыли.

Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. bottdosu

    Всем привет. Понравился пост, ставлю 5 баллов.

  2. Лука

    Как раз в тему, прикольненько

  3. Алиса

    Ждать, имхо

  4. Богдан

    молодчаги!

  5. laftegere

    Меня тоже волнует этот вопрос. Подскажите, где я могу найти больше информации по этому вопросу?

  6. Измаил

    Спасибо автору за этот чудесный пост!